За оцінками економістів Swedbank, житло у Вільнюсі, Ризі та Таллінні в даний час є недоступним – такою вважається ситуація, коли понад 30% щомісячного доходу людини йде на оплату зобов’язань за житлом. Загалом зазначається, що з 2010 року найважче купити житло саме у балтійських столицях. Проте експерти вважають, що ситуація не така драматична і що наступного року купити житло стане простіше.
Якщо подивитися на 13-річну динаміку, то за даними статистичних порталів країн, у 2010 році середня зарплата в Латвії становила близько 633 євро на папері, в Естонії – 792 євро, а у Вільнюсі в останньому кварталі року – близько 614 євро (2121 літів). ) до відрахування податків.
Хоча остаточної річної статистики за 2023 рік ще немає, останні дані показують, що середня зарплата в Естонії становить 1873 євро до вирахування податків, у Латвії – 1549 євро, а в Литві – 2018 євро. У той час, як середня зарплата зросла майже вдвічі, ціни на житло в столицях також зросли.
За даними Ober-Haus, у 2010 році середня ціна квадратного метра у Вільнюсі становила 1175 євро, у Таллінні – 916 євро, а у Ризі – 899 євро. У 2023 році середня ціна квадратного метра у Вільнюсі зросла більш ніж удвічі – до 2 550 євро, у Таллінні – утричі, до 3 000 євро, а у Ризі ціна зросла менше – до 1 370 євро.
Раймондас Регініс, керівник відділу досліджень ринку Балтії компанії Ober-Haus, розповів LRT.lt, що хоча зростання відсоткових ставок значно скоротило можливості покупців з придбання житла в балтійських столицях, слід пам’ятати, що не всі покупці купують житло, користуючись послугами кредитних установ.
У Вільнюсі, наприклад, близько 40% покупок житла чинять лише за рахунок власних коштів. Однак і за співвідношенням вартості житла до зарплати ситуація не така драматична, каже Регініс.
“Наприклад, за останні три роки індекс доступності житла у Вільнюсі впав до рівня 2018 року. Тобто у 2020 році статистичний мешканець Вільнюса за свою середню чисту річну зарплату міг купити у Вільнюсі квартиру середньої цінової категорії площею 7,5 кв. м, а у У 2023 році цей показник складе 6,6 кв.
Таллінн знаходиться в найгіршому статистичному становищі, з дуже швидким зростанням цін на квартири за останні 10 років та погіршенням доступності з 2009 року, яка, як очікується, досягне цього року близько 6,3 кв. м. У Ризі, навпаки, ситуація зворотна – співвідношення ціни та зарплати покращується, тобто рижанин на свою середню чисту річну зарплату у 2023 році зможе дозволити собі купити понад 10 кв. м у квартирі середнього класу”, – каже аналітик Ober-Haus.
За його словами, найкраща доступність не означає, що у місті відбуваються лише позитивні процеси. Рига пережила сильний спад у сфері нерухомості під час світової фінансової кризи, і подальше відновлення не наблизилося до того, що було зафіксовано у столицях Естонії та Литви.
Однією з головних проблем найбільшого міста Балтії стало постійне скорочення населення, у той час як Таллінн і особливо Вільнюс – міста, що швидко зростали.
“На відміну від Таллінна або Вільнюса, в останнє десятиліття на ризькому ринку житла не було великих інвестицій у житлове або комерційне будівництво, і населення не було схильне до надмірних інвестицій у житловий сектор. У Ризі дуже великий запас старого житла, і конкуренція з боку покупців набагато менше, ніж у Таллінні чи Вільнюсі, тому шанси на швидше зростання цін на таке житло набагато нижчі”, – каже Регініс.
Він зазначив, що найнижчі ціни на квартири старої споруди у типовому житловому районі Риги нині становлять близько 800-900 євро за кв. м, тоді як у Вільнюсі та Таллінні ціни на такі квартири знаходяться в діапазоні 1 400-1 700 євро за кв. м. Якщо ж рижанин хоче купити квартиру в новобудові з усіма необхідними елементами обробки, йому доведеться заплатити щонайменше 2 100-2 300 євро за кв. м, але навіть у цьому сегменті ціни на житло помітно більш дружелюбні до покупця, ніж у Вільнюсі та Таллінні.
Томас Совіюс Квайніцкас, керівник відділу інвестицій та аналізу Inreal Group, підтвердив, що в країнах Балтії, як і в багатьох інших частинах світу, на доступність житла вплинув той факт, що відсоткові ставки та ціни на житло зросли, а зарплати не зросли у такій самій ступеня.
Він також зазначив, що необхідно говорити про те, що називається доступним житлом. Не всі люди заробляють середню зарплату, не всі живуть у середньому за рівнем житла. Ті, хто заробляє менше, можуть опинитися в ситуації, коли вони нічого не зможуть купити, тому що немає нічого дешевшого, а ті, хто заробляє трохи більше, технічно будуть змушені переселитися в дешевший сегмент житла.
«Якщо людина придивлялася до квартири в Старому місті, але через зростання цін і відсоткові ставки у неї немає можливості її придбати, вона може купити квартиру в Жирмунай, Антакальнісі. Якщо мешканець міг придбати житло тільки в периферійних мікрорайонах, скажімо Пашилайчяй, Пилайте, то дешевше житло йому нема де придбати, особливо якщо він не може працювати віддалено. Тоді рішення купити квартиру у меншому місті та працювати віддалено не підходить, можливості обмежені. Таким чином, доступність знизилася, і якщо говорити про середній клас, можна сказати, що нерухомість недоступна, але недоступність торкнулася не всіх однаково”, – пояснив Т. С. Квайніцкас.