Це був один із найжвавіших ринків житла у світі, ціни на якому майже безперервно зростали протягом багатьох десятиліть. Але в зв’язку з жорсткою монетарною ситуацією, що склалася минулого року, бульбашка на ринку нерухомості Швеції справді лопнула. І враховуючи подальше підвищення ставок цього року, зростання цін на нерухомість у Швеції може ще не закінчитися.
Незважаючи на стабільне зростання в довгостроковій перспективі, саме середовище наднизьких процентних ставок у другій половині минулого десятиліття призвело до стрімкого зростання цін на житло в Швеції, що продовжувалося під час пандемії COVID-19, коли центральні банки по всій Європі запроваджували екстремальні монетарні політики для омолодження їхніх економік. Попит на нерухомість різко зріс, оскільки шведські покупці житла намагалися скористатися перевагами низької вартості запозичень, які пропонували банки, а робота вдома спонукала до необхідного оновлення особистих робочих місць. Цей бурхливий попит на житло був додатково підтриманий рішенням центрального банку Швеції Sveriges Riksbank (далі – Riksbank) придбати значну кількість іпотечних облігацій, що лише спричинило подальший тиск на ставки.
Але ціни на житло в Швеції відтоді значно впали, втративши 16 відсотків протягом трьох кварталів минулого року, що залишилися, і продовжили падати у 2023 році, незважаючи на деякий відновлений оптимізм на початку року, коли ціни ненадовго стабілізувалися. Цей крах можна частково пояснити тим, що країна надає перевагу іпотечним кредитам із змінною ставкою, а не позикам із фіксованим терміном — справді, близько половини всіх іпотечних угод передбачають змінні ставки, тоді як набагато більше використовують короткострокові фіксовані ставки, що наражає позичальників на жорсткі умови стрибків ставок, які Riksbank запровадив із травня 2022 року, коли підвищення на 25 базисних пунктів підняло облікову ставку з нуля.
«Спочатку пандемія призвела до невизначеності [на] ринку житла, хоча вона швидко відновилася. Високий попит, перш за все на будинки для однієї родини та більші квартири, призвів до значного зростання цін наприкінці 2020 року та протягом 2021 року», – зазначила Асоціація банкірів Швеції у «Шведському іпотечному ринку – звіт за 2022 рік». «Зростаюча інфляція та, зокрема, підвищення процентних ставок по іпотеці навесні 2022 року призвели до того, що іпотечний ринок почав охолоджуватися, а ціни на житло почали падати протягом другого кварталу 2022 року».
Дійсно, ставки все ще підвищуються на засіданнях Riksbank з монетарної політики, причому на останньому засіданні, 29 червня, було схвалено сьоме поспіль підвищення до 3,75 відсотка, щоб приборкати інфляцію, яка залишається значно вищою за цільовий рівень. Таким чином, домогосподарства продовжують відчувати біль від цих агресивних підвищень ставок не лише через існуючі іпотечні кредити, але й через скорочення рівня наявного доходу. Власники квартир у Швеції особливо вразливі, враховуючи, що право власності часто забезпечується кооперативними структурами, які мають власні боргові зобов’язання для обслуговування, і вони незмінно перекладають свої витрати на збільшення на власників.
Підвищення відсоткових ставок також означало, що будівництво будинків різко скоротилося, в той час як внутрішнє споживання значно впало, а борг домогосподарств різко зріс порівняно з купівельною спроможністю. «Я наполегливо знову і знову казав, що рівень боргу в секторі домогосподарств просто занадто високий, і настане день розплати, і врешті-решт ставки піднімуться вгору, і зараз ставки піднялися», – Штефан Про це Інгвес, який очолював шведський Riksbank з 2006 по 2022 рік, заявив CNBC у січні. «Те, що ви бачите зараз, майже точно те, що ви очікували б побачити, а саме те, що домогосподарства повинні платити більше, а чутливість до процентної ставки набагато вища».
Але в той час як небезпечне поєднання зростання боргів домогосподарств і корпоративних боргів у сфері нерухомості, високий ризик змінних іпотечних ставок і швидке зростання цін у попереднє десятиліття відіграли важливу роль у краху нерухомості в Швеції, глибші проблеми підкріпили гостроту краху по відношенню до своїх північних та європейських сусідів. «З одного боку, Швеція продовжує суттєво субсидувати власність на житло, підливаючи непотрібне масло у вогонь бульбашки на ринку житла. Найпомітнішою тут є податкова пільга на іпотечні відсотки. Десятиліттями після того, як таке полегшення було скасовано деінде — навіть Велика Британія, яка схвально ставилася до власників житла, позбулася його у 2000 році, Гордон Браун справедливо описав це як пільгу середнього класу — воно залишається абсурдом, у Швеції», — Бретт Крістоферс, професор в Інституті житлових і міських досліджень (IBF) шведського Упсальського університету та автор книги «Наше життя в їхніх портфоліо: чому керуючі активами володіють світом», пояснив у березневій статті в The Guardian. «З іншого боку, у Швеції принципово порушена система оренди, яка з низки причин абсолютно не в змозі зробити доступне житло широко доступним у найбільших містах, особливо для тих [з] них, хто має найбільші потреби та найменші ресурси. Наслідком цієї відсутності життєздатного орендного житла стало подальше зростання попиту на володіння житлом, створюючи додатковий тиск на ціни на житло та борговий тягар».
Дедалі відчайдушніший стан ринку житла у Швеції є не більш яскравим прикладом, ніж Samhällsbyggnadsbolaget (SBB), основною групою власників нерухомості в країні, яка зараз стикається з гострими короткостроковими проблемами боргу та ліквідності на тлі економічного спаду. У травні S&P Global Ratings знизило рейтинг SBB з інвестиційного рівня BBB- до рівня BB+ junk, негайно спровокувавши масовий розпродаж акцій компанії та змусивши її скасувати виплату дивідендів і випуск прав. Відтоді його рейтинги знову знижувалися, останнє – 28 липня з BB- до CCC+. «Негативний прогноз відображає високу невизначеність щодо здатності SBB успішно забезпечити достатнє фінансування для покриття своїх короткострокових боргових зобов’язань протягом наступних кількох місяців», – зазначило S&P після своїх останніх дій.
Додаткове зниження рейтингів може бути, оскільки компанія стикається з боротьбою за виживання з боргом у 14,6 мільярда шведських крон (1,4 мільярда доларів США), який планується погасити протягом наступних 12 місяців у складних умовах для отримання підтримки інвесторів. За матеріалами Bloomberg, згідно з даними, сумарний борг шведських груп нерухомості на суму близько 10 мільярдів доларів погашається цього року, а приблизно 40 мільярдів доларів – протягом наступних п’яти років, оскільки місцеві конкуренти на ринку Fabege, Fastighets і Corem також відчувають спеку. У відповідь SBB змінив свого головного виконавчого директора Ілію Батльяна на Лейва Синнеса, колишнього фінансового директора конкуруючої фірми з нерухомості Akelius Residential Property, а Morgan Stanley нещодавно придбав частку в новій дочірній компанії SBB Residential Property на 2,36 мільярда крон. Але, враховуючи високу ймовірність подальшого зниження рейтингу, продажі активів може збільшитися, якщо довіра ринку не відновиться найближчим часом.
До того ж, подальше падіння довіри до ринку житла виглядає дедалі ймовірнішим, оскільки валовий внутрішній продукт (ВВП) Швеції у другому кварталі скоротився на 1,5 відсотка — це найбільша негативна квартальна зміна з другого кварталу 2020 року — що підсилює ризики рецесії. Таким чином, економічні перспективи Швеції гірші, ніж прогнози інших скандинавських країн, оскільки Європейська комісія (ЄК) прогнозує, що цього року ВВП скоротиться на 0,5 відсотка, а в 2024 році – відновлення на 1,1 відсотка. Але це займе деякий час, перш ніж це станеться. повернутися до 2,5-відсоткового середньорічного темпу зростання (AAGR), досягнутого в період до пандемії 2010-19 років. Подальше підвищення процентних ставок також має зупинити будь-яке відновлення цін на житлову нерухомість і продовжувати наражати домогосподарства на жорсткіші умови кредитування.
Згідно з прогнозом Nordea, який було зроблено наприкінці травня, тиск на споживачів і ринок житла буде зростати протягом цього року, і, таким чином, погляд скандинавського банку полягає в тому, що ціни на житло в Швеції «знизяться ще на 6%, тобто впадуть на 20% від піку». При цьому Nordea також зазначила, що сильний початок 2023 року підштовхнув ризики до прогнозу в бік зростання. Дійсно, самі шведські домогосподарства також стають більш оптимістичними щодо розвитку ринку житла: останнє дослідження показника цін на житло від найбільшого банку країни, SEB AB (Skandinaviska Enskilda Banken AB), зафіксувало зростання на три пункти до 14 у липні, ґрунтуючись на стрибку на 18 пунктів місяцем раніше, що стало першим випадком за рік, коли більше респондентів вірили в підвищення, ніж падіння цін на житло.
https://internationalbanker.com/brokerage/swedens-severe-housing-market-pain-is-not-over-yet/